No.64 新潟県新潟市 系統用蓄電池用地ファンド

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ポイント

劣後比率1.0%は「保険」ではなく「お飾り」

出資総額5.22億円に対し、劣後出資はわずか522万円。物件価格が1%下落しただけで劣後バッファは消滅し、優先出資者の元本が直撃を受ける。通常の不動産クラファンでは劣後比率10〜30%が標準的な水準であり、1%は業界最低レベル。事業者は「優先劣後構造」と謳うが、これは構造というより形式的な体裁に過ぎない。物件価格5.22億円の1%は522万円——つまり、売却価格が5.17億円を下回った瞬間から投資家の財布が傷つく計算だ。

鑑定評価なしで5.22億円の妥当性は検証不能

契約書面には「不動産鑑定士による鑑定評価は未取得」と明記されている。価格算定方法は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、本事業者が算定した評価額を基に価格を決定」とあるが、その「外部調査」の内容も「類似取引事例」も一切開示されていない。5.22億円という価格が割高なのか割安なのか、投資家には判断材料がゼロ。国土交通省の不動産情報ライブラリからも近隣取引データは取得できず、市場価格との比較検証は不可能だった。

「売却先確定済み」の中身が書面に存在しない

サイトでは「すでに売却先企業と売買契約を締結しています」と強調されているが、契約成立前書面・重要事項説明書のどこにも売却先企業名・売買価格・契約条件の記載がない。利害関係人との取引欄も「該当なし」。つまり、18%利回りの根拠となる売却益がいくらなのか、売却価格がいくらで合意されているのか、投資家は確認する術がない。「出口戦略が事前に描かれた投資モデル」という謳い文句と、書面の情報開示レベルには深刻な乖離がある。

系統用蓄電池用地という特殊アセットのリスク

本物件は「系統用蓄電池事業用地」という極めてニッチな用途に特化している。東北電力との連系確定済みという希少性は認めるが、裏を返せば「蓄電池事業者以外には売れない土地」ということ。売却先との契約が何らかの理由で破談になった場合、代替の買い手を見つけるのは容易ではない。さらに、書面には「現在駐車場として利用されており、設備の設置に向けて必要な権利調整が進められる予定」とある。権利調整が難航すれば、売却スケジュールは遅延し、運用期間の延長（最大2年）が現実味を帯びる。

事業者の財務基盤は成長途上

TORCHES株式会社は資本金1億円、自己資本比率93.2%と財務安全性は高い。しかし、直近期の売上高は4,577万円、営業利益は81.5万円に過ぎない。65件のファンド運用実績があり元本割れゼロという点は評価できるが、累計調達額355億円に対して自社の売上規模が極めて小さい。万が一の事態で投資家を救済する体力があるかと問われれば、心許ない。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離もなく、事業者の信用リスクがそのまま投資家に跳ね返る構造だ。

物件概要

項目	内容
所在地	新潟県新潟市西蒲区赤鏥字一心作440番1
物件種別	系統用蓄電池事業用地（雑種地）
地積	1,404㎡
権利形態	所有権
現況	駐車場（明け渡し予定あり）
用途地域	準工業地域
建ぺい率/容積率	60%/200%

収益構造とNOI分析

本ファンドはキャピタルゲイン型であり、配当原資のほぼ全額が売却益に依存する。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• 年間賃料収入: 月額1万円×12ヶ月＝12万円（書面記載の「全賃料収入 金10,000円」は月額と推定）
• 配当原資: キャピタルゲイン型

書面には「全賃料収入 金10,000円」とあり、これが月額であれば年間12万円。5.22億円の物件に対する賃料利回りは0.02%に過ぎず、インカムゲインは事実上ゼロ。18%という予定利回りを実現するには、10ヶ月の運用期間で約9,300万円の売却益が必要となる計算だ（優先出資総額5.17億円×18%×10/12ヶ月≒7,800万円＋事業者報酬等）。

売却価格が6.1億円以上でなければ18%利回りは達成できないが、その売却価格が書面のどこにも記載されていない。「売却先確定済み」という言葉だけで9,000万円超の利益を信じるのは、投資判断としてはリスクが高い。

市場価格検証

国土交通省の不動産情報ライブラリから近隣取引データは取得できなかった。

新潟市西蒲区は農村部と住宅地が混在するエリアであり、系統用蓄電池用地という特殊用途の取引事例は極めて限定的と推測される。一般的な雑種地・準工業地域の相場観として、新潟市郊外では㎡単価1〜3万円程度が目安となるケースが多い。

比較項目	ファンド物件	一般的な相場（推計）	乖離率
㎡単価	約37.2万円	1〜3万円（推計）	+1,100〜3,600%
取引価格	5.22億円	1,400〜4,200万円（推計）	+1,100〜3,600%

※上記は一般的な雑種地相場との比較であり、「系統連系確定済み」というプレミアムは考慮していない。公開取引データによる検証は実施できませんでした。

この乖離が示すのは、本物件の価値が「土地そのもの」ではなく「東北電力との連系枠」に依存しているということ。連系枠の価値は電力市場の制度設計や蓄電池事業の収益性に左右されるため、通常の不動産投資とは異なるリスクプロファイルを持つ。

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土地評価と出口シナリオ

新潟市西蒲区の公示地価・路線価は、住宅地で㎡1〜2万円、準工業地域でも㎡2〜5万円程度が一般的な水準。本物件1,404㎡の土地としての素地価値は、概算で2,800万〜7,000万円程度と推計される。

5.22億円という取得価格との差額（約4.5〜4.9億円）は、「系統連系枠」という無形の権利価値に支払われていることになる。この権利価値が売却先にとって妥当かどうかは、蓄電池事業の収益性次第だ。

シナリオ	売却価格	投資家への影響
楽観	6.5億円	元本全額償還＋18%超のキャピタル配当
基本	6.1億円	元本全額償還＋18%程度のキャピタル配当
悲観（契約破談）	5.0億円以下	劣後バッファ522万円を超過し元本毀損

売却先との契約が履行されれば問題ないが、契約詳細が非開示のため「基本シナリオ」の蓋然性を投資家が検証できない点が最大の問題だ。

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ストレステスト

本ファンドは賃料収入がほぼゼロのため、通常のNOIベースのストレステストは適用困難。代わりに売却価格の変動に対する耐性を検証する。

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲1%	5.22億円→5.17億円	▲522万円	バッファ枯渇（ギリギリ）
売却価格▲2%	5.22億円→5.12億円	▲1,044万円	バッファ超過（元本毀損開始）
売却価格▲5%	5.22億円→4.96億円	▲2,610万円	優先出資者に▲2,088万円の損失
契約破談・再売却	土地素地価値	▲4.5億円以上	元本の大半が毀損

劣後出資額522万円÷物件取得価格5.22億円＝約1.0%。つまり、物件価格が1%値下がりするまでしか投資家の財布は無傷でいられない。通常の不動産市場では、売却時に5〜10%程度の価格変動は珍しくない。劣後比率1%は、ほぼ「バッファなし」と同義だ。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし: 第1号事業（匿名組合型）のため、事業者が破綻した場合、匿名組合財産は事業者の一般債権者と競合する。
• 運用期間延長リスク: 書面に「2年を超えない範囲で終了予定日を遅らせることができる」と明記。権利調整や売却交渉が難航すれば、最長2027年7月→2029年7月まで延長の可能性。
• 売却先情報の非開示: 「利害関係人との間の重要な取引」欄は「該当なし」。売却先が事業者の関連会社でないことは確認できるが、売却先の信用力・契約条件は一切不明。
• 鑑定評価未取得: 5.22億円の価格妥当性を第三者が検証していない。
• 水害リスク: 洪水ハザードマップ「有」。サイトでは「設備の設置高さを確保するなど対策が検討され講じられています」とあるが、書面には具体的な対策内容の記載なし。

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結論

18%という利回りは魅力的だが、その根拠となる売却益の詳細が書面に一切記載されていない。劣後比率1%・鑑定評価なし・売却先情報非開示という三重の情報不足は、投資判断を下すには致命的。系統用蓄電池という成長市場への投資機会として興味深いが、現時点では「事業者を信じるかどうか」という信仰の問題に帰着する。静観が妥当。