No.66 福井県勝山市 系統用蓄電池用地ファンド

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ポイント

売却先契約済みでも「価格の妥当性」は検証不能

事業者は「すでに売却先企業と売買契約を締結済み」と強調するが、書面には売却先の社名も売却予定価格も一切記載がない。5.24億円で取得した地上権がいくらで売れるのか、その差額がどれだけ投資家に還元されるのか、具体的な数字は闇の中。「出口が事前に設計された運用モデル」という美辞麗句の裏付けを、投資家は自分の目で確認できない。

劣後比率1.0%は「保険」ではなく「お守り」程度

劣後出資額524万円は、物件価格5.24億円のわずか1%。物件価格が1%下落しただけで劣後バッファは消滅し、それ以上の下落は即座に優先出資者（個人投資家）の元本を直撃する。通常の不動産クラファンで見られる10〜30%の劣後比率と比較すると、この薄さは際立つ。高利回りの代償として、投資家がほぼ全リスクを負う構造と理解すべき。

地上権という「借り物」の権利形態

本ファンドの投資対象は土地の「所有権」ではなく「地上権」。書面には「運用開始日までに土地所有者との間で地上権設定契約を締結予定」とあり、まだ権利が確定していない。地上権は所有権より流動性が低く、売却時の買い手が限定される可能性がある。系統用蓄電池事業者以外に買い手がつくのか、出口の選択肢は狭い。

系統用蓄電池市場は「成長期待」と「不確実性」の両面

事業者は再エネ拡大を背景とした成長市場への投資と謳うが、系統用蓄電池市場はまだ黎明期。電力市場の制度変更、補助金政策の変動、技術革新による設備の陳腐化など、不確実性は高い。「北陸電力との連系確定済み」は確かに希少価値だが、それが5.24億円という価格の妥当性を保証するものではない。

事業者の財務は健全だが、劣後姿勢に疑問

TORCHES株式会社の自己資本比率93.2%は業界トップクラスの健全性。しかし、過去67ファンドの平均劣後比率が2.0%という数字は、事業者が自らリスクを取る姿勢の薄さを示す。高利回りファンドを連発しながら、損失が出た場合のバッファは投資家任せ。この構造が続く限り、事業者と投資家の利害は完全には一致しない。

物件概要

項目	内容
所在地	福井県勝山市荒土町新保8字法円坊102番
物件種別	系統用蓄電池事業用地（地上権）
地目	宅地
地積	2,604.87㎡（約787坪）
権利形態	地上権（所有権は株式会社豊栄観光）
テナント	1件（月額賃料9万円）
稼働率	100%（想定）

収益構造とNOI分析

本ファンドはキャピタルゲイン型であり、インカム収入（賃料）は配当原資の主軸ではない。

書面に記載された賃料情報：

• 月額賃料：90,000円
• 年間賃料収入：1,080,000円（推計）

しかし、管理費・火災保険料・固都税などの運営費用は書面に一切記載がなく、実額ベースのNOIは算出できない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 賃料の20〜30%を運営費用と仮置きした場合、年間NOIは約76万〜86万円程度と推計される。
• 想定キャップレート: 0.14〜0.16%（物件価格5.24億円ベース）
• ※この推計キャップレートは参考値であり、実際の費用構造によって大きく変動する可能性がある。

配当原資の実態：
本ファンドの利回り18%は、賃料収入からは到底実現不可能。年間賃料108万円に対し、優先出資総額5.19億円の18%は約9,340万円。つまり、配当の約99%はキャピタルゲイン（売却益）に依存している。売却先との契約が履行されなければ、この利回りは絵に描いた餅となる。

市場価格検証

国土交通省の不動産情報ライブラリからの近隣取引データは取得できなかった。

福井県勝山市は人口約2万人の地方都市であり、系統用蓄電池用地という特殊用途の取引事例は極めて限定的と推測される。

一般的な市場データに基づく推計分析：

勝山市周辺の宅地の公示地価は、市街地で㎡あたり2〜3万円程度が相場。本物件の地積2,604.87㎡に単純適用すると、土地価格は5,200万〜7,800万円程度となる。

しかし、本ファンドの取得価格5.24億円は土地そのものではなく「系統連系枠付きの地上権」。北陸電力との連系確定という付加価値がどれだけの価格プレミアムを正当化するかは、専門的な評価が必要だが、鑑定評価が未取得のため客観的な検証は不可能。

事業者は「外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断」と記載するが、その具体的な根拠は開示されていない。

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土地評価と出口シナリオ

土地評価の限界：
本ファンドは地上権への投資であり、土地所有権の評価とは異なる。地上権の価値は、残存期間・地代・用途制限などによって大きく変動する。書面には地上権の存続期間や地代の記載がなく、土地持分相当額の概算は困難。

出口シナリオ：

シナリオ	条件	想定売却価格	投資家への影響
楽観	契約どおり売却成立	6.2億円以上	元本全額償還＋利回り18%達成
基本	契約どおり売却成立	約5.8〜6.0億円	元本全額償還＋一定の配当
悲観	売却先の契約不履行	市場売却（価格不明）	元本毀損リスク大

売却先との契約内容が非開示のため、具体的な売却価格を推計することは不可能。「契約済み」という言葉の安心感に頼らず、契約不履行時のダウンサイドを想定すべき。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
売却価格▲5%	5.24億→4.98億円	▲2,620万円	劣後524万円を大幅超過
売却価格▲10%	5.24億→4.72億円	▲5,240万円	優先出資者に約4,700万円の損失
売却契約不履行	市場売却	価格不明	最悪ケースでは大幅元本毀損

ストレステスト総評：
劣後出資額524万円は、物件価格5.24億円に対してわずか1%。物件価格が524万円（1%）下落した時点で劣後バッファは枯渇し、それ以上の下落は全額が優先出資者の損失となる。通常の不動産であれば10〜20%程度の価格変動は珍しくなく、1%のバッファでは実質的な保全機能を果たさない。

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契約上の注意点

• 地上権設定契約が未締結: 運用開始日までに土地所有者（株式会社豊栄観光）との間で地上権設定契約を締結予定とあり、現時点では権利が確定していない。
• 鑑定評価なし: 5.24億円という取得価格の妥当性を第三者が検証していない。
• 売却先・売却価格の非開示: 「契約済み」と謳いながら、具体的な売却条件は一切開示されていない。
• 第1号事業（匿名組合型）: 倒産隔離なし。TORCHES株式会社が破綻した場合、出資金は保全されない。
• 契約期間の延長可能性: 売却が完了しない場合、最大2年間の延長が可能。資金拘束リスクあり。
• 関連当事者取引の可能性: エムトラスト株式会社（発行済株式の5%以上を保有する株主）の協力のもと組成されており、利益相反の可能性を排除できない。

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結論

利回り18%の魅力は認めるが、劣後比率1.0%・鑑定評価なし・売却条件非開示という三重の不透明性を前に、リスクとリターンのバランスは投資家に不利。系統用蓄電池という新興市場への投資は、専門知識と高いリスク許容度を持つ投資家向けであり、余剰資金の範囲内でも慎重な判断が求められる。