No.68 福岡市博多区・中央区 ホテルファンド

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ポイント

16%配当の原資は「売却益」以外にない

優先出資2,293,830,000円に年16%を約306日分適用すると、必要な配当原資は概算約3.08億円になります。これに組成報酬（優先出資総額の1%＝22,938,300円）が加わります。既存2ホテルの宿泊収入は、サイト記載ベースで年7,500万円規模の売上にとどまり、運営コスト控除後は配当の一部しか賄えない計算です。残りの3億円近くは、取得価格23.17億円を上回る売却で生み出すほかありません。書面上の配当原資の区分はハイブリッド型ですが、実質はキャピタル依存型です。売却先・売却価格の合意を示す記載は書面にありません。

建築中ホテルの完成から売却まで3カ月の綱渡り

建物1（Hotel Vintage 博多、RC5階・全15室）の竣工は2027年5月予定、ファンド終了予定は2027年8月31日です。完成後、稼働実績をほぼ積まないまま約3カ月で売却する計画になっています。売れなければ、事業者判断で最大2年延長できる条項があります。工事遅延・コスト超過への保証保険措置は「講じない」とされ、建築リスクは投資家側に残ります。

サイトの稼働率は「物差しが違う」比較

事業者は「既存2ホテルとも福岡県平均72.6%を上回る」と強調しています。しかしMon Hotelの82%は、2026年7〜8月という夏休み繁忙期わずか2カ月の数字です。TRIGON HOTELも2室のみの一棟貸しです。県全体の全宿泊施設平均と比べるのは、集計期間も業態も異なる比較であり、事業者自身も「集計期間は異なる」と認めています。一方、書面の賃料収入・稼働率欄はすべて「該当なし」です。事業者は高稼働を語るが、書面では実績ゼロという乖離があります。

天神ビッグバン・博多コネクティッドは間接材料にすぎない

再開発の進展は事実です。ただし対象地は再開発区域の外側にある住吉4丁目（第1種住居地域、幅員2.3〜4.0mの2項道路）と、春吉2丁目（容積率400%が前面道路により240%に制限）です。都心再開発の恩恵が、小規模な一棟貸し宿泊施設の売却価格にどこまで波及するかは書面からは検証できません。住吉側の敷地には計画道路に係る届出規定の記載もあり、むしろ減価要因になり得ます。

事業者は財務健全だが、器の大きさが合わない

TORCHES株式会社はファンド組成69件・償還29件・累計調達約427.7億円の実績を持ちます。自己資本比率は93.2%（FY2025）と高水準です。ただし売上高は4,577万円、営業利益は81.5万円（営業利益率1.8%）にとどまり、FY2024の純利益6,372万円は特別利益が大半を占めます。元本割れ実績の有無はデータ未提供です。第1号事業のため物件の所有権は事業者に帰属し、倒産隔離は効きません。

物件概要

項目	内容
所在地	福岡市中央区春吉二丁目／博多区住吉四丁目（計7筆）
物件種別	ホテル（3ホテル・5棟）
構造	RC造5階建（建築中）1棟＋木造2階建4棟
築年月	建物2・3：2025年1月（築1年）／建物4・5：2026年4月（築0年）／建物1：2027年5月竣工予定
延床面積	1,128.13㎡（うち建物1は667.55㎡予定）／土地合計833.57㎡
テナント	賃貸借契約なし。運営委託先：株式会社７ｇａｒｄｅｎ（建物1除く）
稼働率	書面記載なし（サイト記載：TRIGON 85%、Mon 82%）

収益構造とNOI分析

項目	金額
年間賃料収入	書面記載なし（賃貸借契約「該当なし」）
管理費	書面記載なし
火災保険料	書面記載なし
固都税	書面記載なし
NOI（実額）	算出不能

• キャップレート（実額）：算出不能
• ※書面には収入・費用ともに金額記載がなく、実額ベースのNOIは算出できません。本物件は賃貸ではなく運営委託方式のため、収入は宿泊売上に連動し、固定賃料の下支えがありません。
• （参考）サイト記載値による粗い試算（書面根拠なし）：稼働率・ADRを通年換算すると、TRIGON約2,854万円、Mon約4,669万円、Vintage（計画値）約1億5,768万円で、売上合計は約2億3,291万円です。この売上の45%を純収益と仮置きすると、想定NOIは約1.05億円、取得価格に対する想定利回りは約4.5%となります。ただし運営期間中にVintageの収益はほぼ発生しません。
• 配当原資：ハイブリッド型（実質キャピタル依存）

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価（延床）	約2,053,840円	550,000円	+273.4%
取引価格	2,317,000,000円	64,429,340円（平均）	+3,496%

提供された近隣取引データは、中央区荒戸の中古区分マンションが中心です。新築・築浅ホテル一括取得との比較は、軽自動車の中古相場で観光バスの値付けを測るようなもので、検証材料として機能しません。乖離率は参考表示にとどめ、公開取引データによる実質的な検証は実施できなかったと判断します。

価格2,317,000,000円は出資総額と完全に同額です。サイトでは「取得費用に加え建築費用も募集」とされており、建築請負代金540,229,250円は価格内に含まれると読めます。その場合、既存2ホテル＋春吉の土地・仕掛建物は約17.77億円となります。一方で、組成報酬約2,294万円や登録免許税等の取得諸費用の原資は書面上明示されていません。これらが出資金から賄われるなら、劣後出資2,317万円は初日から実質的に削られている可能性があります。

価格算定は「本事業者が算定した評価額」のみに基づき、鑑定評価は未取得です。値付けの客観的根拠は書面に存在しません。

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土地評価と出口シナリオ

公開情報に基づく推計です。春吉2丁目の商業地は100〜200万円/㎡程度、住吉4丁目の住居系地域は50〜80万円/㎡程度と概算されます。これを当てはめると、土地相当額は春吉257.83㎡で約2.6〜5.2億円、住吉575.74㎡で約2.9〜4.6億円となり、**合計約5.5〜9.8億円（概算）**です。建物は、Vintageの請負代金5.4億円に、木造4棟の再調達相当を約1.4〜1.8億円（推計）加えます。積算ベースの合計は約12〜17億円（概算）となり、取得価格との差6〜11億円は「ホテル収益力への期待値」に相当します。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	3.8%	約27.58億円	元本全額償還＋16%配当到達圏
基本	4.5%	約23.29億円	元本ほぼ維持、配当は大幅未達
悲観	5.5%	約19.06億円	約4.1億円毀損、劣後2,317万円では吸収不能

※想定NOIは前節のサイト値による試算（約1.05億円）を使用しています。16%配当を満額出すには、諸費用込みで概算26.5億円前後の売却が必要です。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	4.5%→5.5%	▲約4.23億円（18.2%下落）	超過
空室率+10%	稼働率各▲10pt	NOI▲約2,876万円（価値▲約6.39億円）	超過
賃料（ADR）下落10%	売上約2.33億円→約2.10億円	NOI▲約2,329万円（価値▲約5.18億円）	超過

劣後バッファが枯渇する物件価格の下落率は、劣後出資額23,170,000円÷物件取得価格2,317,000,000円＝1.0%です。言い換えると、23.17億円の物件が2,317万円値下がりした時点で、個人投資家の財布に損失が届き始めます。どのストレス項目もこの一線をはるかに超えます。さらに取得諸費用が出資金から賄われる場合、実際の防波堤はこれより低くなります。

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契約上の注意点

• 第1号事業・倒産隔離なし：所有権は事業者に帰属し、匿名組合勘定の分別管理は事業者破産時に保全されません。
• 鑑定未取得・監査なし：価格は事業者算定のみで、公認会計士等の監査予定もありません。
• 未完成物件の承継取得：建物1は株式会社都心住建の注文者地位を承継して取得します。契約不適合責任の保証保険措置は講じられません。最大2年の期間延長条項があります。
• 根抵当権の抹消前提：土地・建物には極度額合計9.05億円の根抵当権が設定されており、運用開始日までの抹消が前提です。
• 利益配分の非対称性：運用中・売却時の管理報酬は0%で、事業者の取り分は16%超の残余利益すべてです。一方、事業者の損失負担は劣後出資2,317万円が上限となります。強気の出口を狙うほど、事業者の期待値は高く、投資家の下振れリスクは大きくなる構造です。

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結論

16%という高利回りは魅力ですが、書面に収益実績が一切なく、鑑定なしの23.17億円を劣後比率1.0%で支える構造では、元本保全の根拠が薄すぎます。建築中物件の竣工後わずか3カ月での売却成否が全てを決めるため、静観を推奨します。