SMART FUND136号（愛知県名古屋市天白区塩釜口駅Ⅱ【2期】）

総評公式サイトを見る →

ポイント

マスターリース10年契約が配当の生命線

本ファンドの配当原資は「インカム4.7%＋キャピタル1.3%」のハイブリッド型。インカム部分の裏付けとなるのは、株式会社BB保証との特定賃貸借契約（マスターリース）だ。年間賃料8,143,500円、契約期間10年（3年毎に賃料改定）という条件で、ファンド運用期間10ヶ月は完全にカバーされる。空室リスクはML先に転嫁されており、賃料収入の確度は高い。ただしBB保証はTSONグループの関連会社であり、実質的な「身内保証」である点は認識しておくべきだ。

LTV70%の借入依存が元本安全性を圧迫

事業総額1.73億円のうち、銀行借入が1.21億円（LTV69.98%≒70%）を占める。出資金5,190万円に対し劣後出資は520万円（劣後比率10.0%）だが、これは出資総額に対する比率であり、物件価格に対する劣後バッファは520万円÷1.73億円＝**約3.0%**に過ぎない。物件価格が3%下落すれば劣後出資は消滅し、7.5%下落で優先出資者の元本毀損が始まる計算だ。新築物件とはいえ、木造戸建の価格変動リスクを考えると、このバッファは薄い。

鑑定評価なし・NOI非開示という情報の壁

書面には「鑑定評価の有無：無」と明記されている。1.73億円という取得価格の妥当性を第三者が検証した形跡がない。また、管理費・固都税・保険料といった運営費用の記載が一切なく、実額NOIは算出不能だ。年間賃料8,143,500円から運営費用を20〜30%と仮置きすると、推計NOIは570万〜650万円、推計キャップレートは3.3〜3.8%程度となるが、これはあくまで参考値。事業者が「近傍の類似物件の取引実例に基づいた評価額」と説明するのみで、投資家が価格の妥当性を検証する材料が乏しい。

事業者TSONの実績と財務の二面性

TSONは累計287ファンド・244億円超の運用実績を持ち、202件が償還済み・元本割れゼロという実績は評価できる。一方、直近決算（2025年6月期）の自己資本比率は9.1%と低水準。総資産61.8億円に対し純資産5.6億円、レバレッジの高い財務構造だ。2023年度の赤字から2025年度は純利益9,195万円へV字回復しており、収益性は改善傾向にあるが、不動産クラファン事業者として財務基盤は盤石とは言い難い。第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離はなく、TSON本体の信用リスクがファンドに直結する点は留意が必要だ。

出口戦略は「売却or保有継続」の両睨み

サイト記載では「売却活動を行いながら、賃料収入を得られる物件特性を踏まえ、保有継続も含めて運用判断を行う」とある。これは裏を返せば、10ヶ月後に売却できなければ延長（最大6ヶ月）の可能性があるということだ。新築戸建賃貸は実需向け売却（オーナーチェンジ）が主な出口だが、ML契約が10年残っている物件を買う投資家は限定的。キャップレート1.3%分のキャピタルゲインを確保できるかは、出口時点の市況次第である。

物件概要

項目	内容
所在地	愛知県名古屋市天白区塩釜口一丁目620番1他
物件種別	戸建賃貸住宅（5棟）
構造	木造2階建て（2×4構造）
築年月	2025年8月（新築）
延床面積	371.9㎡（5棟合計）
テナント	株式会社BB保証（マスターリース）
稼働率	81.7%（入居開始月〜2026年7月）

収益構造とNOI分析

本ファンドは noi_status=estimated（主要費用が全欠損）に該当する。書面には年間賃料8,143,500円の記載があるが、管理費・火災保険料・固都税等の運営費用は一切開示されていない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 570万〜650万円/年
• （推計・参考値）想定キャップレート: 3.3〜3.8%
• 運営費用の一部が書面から取得できないため、賃料収入の20〜30%を運営費用の目安として控除し、利回りをレンジで推計した参考値です。本ファンド固有の一次資料に基づく確定値ではありません。
• 配当原資: ハイブリッド型（インカム4.7%＋キャピタル1.3%）

予定利回り6.0%のうち、インカム部分4.7%はML賃料で裏付けられる。キャピタル部分1.3%は売却益依存であり、取得価格1.73億円に対し約225万円の売却益が必要となる計算だ。推計キャップレート3.3〜3.8%は予定利回り6.0%を下回っており、インカムだけでは配当を賄えない構造。キャピタルゲインの実現が配当達成の鍵を握る。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
土地㎡単価	約349,000円	253,333円	+38%
物件取得価格	172,900,000円	38,595,135円	—

※ファンド物件の土地㎡単価は、土地面積495.52㎡（3筆合計）に対し取得価格1.73億円から建物価格を推計控除して算出した概算値。

近隣取引データ（名古屋市天白区、2024年）の宅地㎡単価中央値は約25.3万円。ファンド物件は駅徒歩5分の好立地かつ新築建物付きであることを考慮しても、㎡単価約35万円は相場比+38%と割高感がある。ただし、新築戸建5棟一括という特殊性、ML契約付きという収益物件としての付加価値を加味すれば、一定の説明は可能だ。鑑定評価がない以上、この価格が適正かどうかは投資家自身の判断に委ねられる。

---

土地評価と出口シナリオ

対象地は名古屋市天白区塩釜口一丁目。サイト記載によれば、最近隣エリアの公示地価は2016年から累計15.6%上昇、2026年も+2.51%と堅調だ。地下鉄鶴舞線「塩釜口」駅徒歩5分という立地は、名城大学至近の学生需要も見込める。

土地面積495.52㎡×近隣相場25万円/㎡＝約1.24億円が土地持分の概算評価。建物は新築木造のため、建築費相当（推計4,000〜5,000万円）を加算すると、総額1.64〜1.74億円程度となり、取得価格1.73億円は概ね妥当な水準と推計される。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	3.0%	約2.17億円	元本全額償還＋キャピタル配当達成
基本	3.5%	約1.86億円	元本全額償還＋キャピタル配当達成
悲観	4.5%	約1.44億円	劣後バッファ超過・元本毀損リスク

※想定売却価格は推計NOI650万円÷各キャップレートで算出

---

ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	3.5%→4.5%	▲4,200万円（24%下落）	バッファ超過
空室率+10%	81.7%→91.7%	ML契約により影響なし	—
賃料下落10%	814万円→733万円	NOI▲81万円	配当原資に影響

劣後出資520万円÷物件取得価格1.73億円＝約3.0%。物件価格が3.0%（約519万円）下落すれば劣後バッファは枯渇する。LTV70%の借入構造を考慮すると、物件価格が7.5%（約1,297万円）下落した時点で、銀行への返済後に優先出資者への返還原資が不足し始める。新築物件の価格下落リスクは中古より低いとはいえ、木造戸建の経年劣化は早い。10ヶ月という短期運用で売却できなければ、延長期間中に価格が下落するリスクも考慮すべきだ。

---

契約上の注意点

• 第1号事業（匿名組合型）のため倒産隔離なし: TSON本体が破綻した場合、ファンド資産は破産財団に組み込まれ、投資家は一般債権者として弁済を受ける立場となる。
• 関連当事者取引: マスターリース先のBB保証はTSONグループ会社。賃料設定の妥当性を第三者が検証していない。
• 契約期間延長条項: 売却未完了の場合、最大6ヶ月の延長が可能。投資家の同意なく延長される可能性がある。
• 借入金利4.40%: 出資金に対する配当6.0%に対し、借入金利4.40%は高め。金利上昇局面では収益を圧迫する。
• 鑑定評価なし: 取得価格1.73億円の妥当性を第三者が検証した形跡がない。

---

結論

新築戸建×ML10年という安定構造は評価できるが、LTV70%・劣後バッファ3%という薄い安全網と、鑑定なし・NOI非開示という情報開示の不足が足を引っ張る。余剰資金での分散投資先としては検討可能だが、集中投資には向かない。 1win mpesa