SMART FUND142号（愛知県知多市つつじが丘【第2期】）

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ポイント

利回り6%の内訳はインカム5%＋キャピタル1%、NOI裏付けは検証不能

年間賃料4,252,800円に対し、書面には管理費・保険料・固都税の記載がない。運営費用を賃料の20〜30%と仮置きした推計NOIは297〜340万円程度となり、物件価格7,280万円に対するキャップレートは4.1〜4.7%と試算される。予定利回り6%のうちインカム5%を賄うには年間約328万円のNOI（出資総額×5%）が必要だが、推計レンジの下限を下回るリスクがある。キャピタル1%分は売却益依存であり、鑑定評価なしの新築物件で「売れば儲かる」前提は楽観的と言わざるを得ない。

鑑定評価なし・取得価格7,280万円の根拠は「近傍類似物件」のみ

書面には「近傍の類似物件の取引実例に基づいた評価額」とあるが、具体的な比較対象や算定式は開示されていない。新築木造2階建て・延床269㎡・土地366㎡という物件を、第三者の目で検証する手段がない。事業者が「この値段で買った」と言えばそれが正義になる構造は、投資家にとって不透明極まりない。

マスターリース先BB保証は関連当事者、10年契約だが3年毎に賃料改定

賃料保証を担うBB保証は書面上「委託先」として記載されているが、TSONグループとの資本関係は明示されていない。仮に関連当事者であれば、賃料水準の妥当性や保証履行能力の独立性に疑問符がつく。また10年契約とはいえ3年毎の賃料改定条項があり、市況悪化時には減額リスクが顕在化する。「空室保証付き」という甘い言葉の裏側を見極める必要がある。

第1号事業＝倒産隔離なし、TSON破綻時は一般債権者扱い

本ファンドは匿名組合型の第1号事業であり、SPCによる倒産隔離は存在しない。書面にも「匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理と異なり、本事業者が破綻等した場合には、保全されない可能性があります」と明記されている。TSONの自己資本比率は9.1%と低水準であり、財務レバレッジの高さは業界特性とはいえ、万一の際の投資家保護は脆弱だ。

事業者は206件償還・元本割れゼロだが、自己資本比率9%は薄氷

TSONは累計295ファンド中206件を償還済み、元本割れ・遅延実績なしという実績は評価できる。一方で直近期の自己資本比率9.1%、純資産5.6億円に対し総資産62億円という財務構造は、不動産クラファン事業者としても低めの水準。2025年度は黒字転換（純利益9,195万円）しており改善傾向にあるが、劣後出資730万円を自己資金で賄う体力があるかは注視が必要だ。

物件概要

項目	内容
所在地	愛知県知多市つつじが丘二丁目6番18
物件種別	共同住宅（メゾネット型・1棟4戸）
構造	木造2階建て（2×4構造）
築年月	2026年7月（新築）
延床面積	269.50㎡
土地面積	365.94㎡
テナント	株式会社BB保証（マスターリース）
稼働率	100%（ML契約による保証）

収益構造とNOI分析

書面には運営費用（管理費・火災保険料・固都税）の記載がなく、実額ベースのNOIは算出できない。

• NOI（実額）: 書面に運営費用の記載がなく算出できません。
• （推計・参考値）想定NOI: 2,976,960〜3,402,240円/年
• （推計・参考値）想定キャップレート: 4.1〜4.7%
• 運営費用の一部が書面から取得できないため、賃料収入の20〜30%を運営費用の目安として控除し、利回りをレンジで推計した参考値です。本ファンド固有の一次資料に基づく確定値ではありません。
• 配当原資: ハイブリッド型（インカム5.0%＋キャピタル1.0%）

項目	金額
年間賃料収入（ML保証）	4,252,800円
管理費	書面記載なし
火災保険料	書面記載なし
固都税	書面記載なし
推計NOI	297〜340万円（参考値）

インカム配当5.0%を賄うには、優先出資6,550万円×5%＝327.5万円のNOIが必要。推計レンジの下限297万円では不足する可能性があり、キャピタル配当1.0%と合わせて売却益への依存度が高い構造といえる。

市場価格検証

比較項目	ファンド物件	近隣取引中央値	乖離率
㎡単価（土地＋建物）	約270,000円	約101,000円	+167%
取引価格	72,800,000円	約21,800,000円	+234%

近隣取引データ（知多市内・2024年）の中央値は㎡単価約10万円、平均取引価格約2,180万円。ファンド物件の取得価格7,280万円は大幅に上回るが、これは新築プレミアム・メゾネット型・1棟4戸という収益物件としての特性を反映したものと考えられる。

ただし、近隣の共同住宅取引事例（八幡地区・築30年・鉄骨造・延床240㎡）が3,800万円で成約している点を踏まえると、新築とはいえ7,280万円は強気の価格設定。鑑定評価がない以上、この価格が「適正」かどうかは事業者の言い値を信じるしかない。

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土地評価と出口シナリオ

知多市つつじが丘周辺の公示地価は㎡あたり4〜5万円程度と推計される。土地面積366㎡×5万円＝約1,830万円が土地持分相当額の概算。建物は新築木造で建築費㎡あたり20〜25万円と仮定すると、延床270㎡×22.5万円＝約6,075万円。土地＋建物で約7,900万円となり、取得価格7,280万円は建築原価ベースでは妥当な範囲内ともいえる。

シナリオ	キャップレート	想定売却価格	投資家への影響
楽観	4.0%	約8,500万円	元本全額償還＋キャピタル配当
基本	5.0%	約6,800万円	元本全額償還（キャピタル配当は縮小）
悲観	6.0%	約5,700万円	劣後730万円で吸収可能か微妙

悲観シナリオでは物件価格が約1,580万円（22%）下落。劣後出資730万円では吸収しきれず、優先出資者にも850万円程度の毀損リスクが生じる計算となる。

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ストレステスト

変動要因	変動幅	物件価値への影響	劣後バッファとの関係
キャップレート+1%	4.5%→5.5%	▲約1,200万円（16%下落）	バッファ超過リスクあり
空室率+10%	0%→10%	NOI▲約43万円	ML契約中は顕在化せず
賃料下落10%	354千円→319千円	NOI▲約43万円	3年毎改定時に注意

劣後出資730万円÷物件取得価格7,280万円＝約10.0%。物件価格が10%（約728万円）下落するまでは優先出資者の元本は保全される。ただしキャップレートが1%上昇するだけで16%の価格下落が生じるため、金利上昇局面では劣後バッファを突破するリスクがある。

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契約上の注意点

• 倒産隔離なし: 第1号事業のため、TSON破綻時は一般債権者として破産財団から弁済を受ける立場。優先弁済権なし。
• 関連当事者取引: マスターリース先BB保証への業務委託。賃料水準・保証履行能力の独立性に疑問。
• 契約期間延長条項: 売却未完了時は最大6ヶ月延長可能。出口が長引くリスクあり。
• 中途解約制限: やむを得ない事由がない限り解約不可。流動性は極めて低い。
• 鑑定評価なし: 取得価格の妥当性を第三者が検証する手段がない。

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結論

新築メゾネット×10年マスターリースという安定感と、鑑定なし・NOI非開示という情報開示の薄さが同居するファンド。劣後比率10.0%は標準的だが、事業者の自己資本比率9%という財務体質を考えると、劣後出資の実効性には一抹の不安が残る。余剰資金で「新築プレミアム」に賭けるなら検討余地はあるが、情報開示を重視する投資家には物足りない案件だ。