2026/08/19
トモタクCF130号（函館）
【Rating: B】 B 利回り7%の果実は、築45年超RC2棟を2.5億円で売り抜けて初めて手に入る。鑑定評価なし、マスターリース先は身内の子会社、劣後比率10%。函館の縮小市場で買い手が現れなければ、キャップレート1%上昇で劣後バッファは吹き飛ぶ構造。出口の霧は濃い。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "1.8億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/08/19
TREC15号 東高円寺マンションファンド
【Rating: B】 B 鑑定比82.7%の割安取得が光る一方、NOI非開示という死角が潜む。劣後18.1%は一見厚いが、LTV51.6%のレバレッジが盾を薄くし、物件価格8.7%下落で優先出資に傷が入る構造。上場企業トーセイの看板は信頼に値するが、出口は2年後の市況次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.2%", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "24ヶ月"} -->
2026/08/19
SMART FUND140号（三重県鈴鹿市A棟【5期】）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の看板を支えるのは、劣後10%・鑑定なし・NOI非開示という薄氷の三点セット。築2年の木造7戸を5,780万円で取得し、配当も出口もブルーボックス1社に命運を託す綱渡り設計。保証会社が揺らげば全てが霧散する構造ゆえ、余剰資金の範囲で。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "5,780万円", "運用期間": "304日"} -->
2026/08/14
みんなの年金186号ファンド
【Rating: B】 B 利回り8%の甘い果実、しかし賃料非開示という霧の中では配当原資の裏付けが見えない。劣後比率10.2%は標準水準だが、鑑定なし×第1号事業の組み合わせは事業者の信用力に全賭けする構図。新大阪駅徒歩5分の立地だけが、この霧を晴らす出口の鍵を握る。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8%", "募集額": "3,690万円", "運用期間": "12ヵ月"} -->
2026/08/13
Rimple's Selection #126
【Rating: B】 B 利回り2.7%と鑑定キャップレート3.2%の差はわずか0.5%。劣後比率30%が約1,785万円のクッションを敷くが、運営費用の詳細は霧の中。126件無傷の実績を信じるか、透明性の薄さを嫌うか——6ヶ月限定なら賭ける価値はある、ただし余剰資金で。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "2.7%", "募集額": "4,165万円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/08/13
「AI勝率一番180」50号（岐阜県大垣市大垣駅B棟＜第1期＞）
【Rating: B】 B 利回り5.5%・劣後10%という看板の裏で、7,890万円の価格妥当性を担保する鑑定評価は存在しない。空室保証の担い手は自己資本比率9.1%のグループ会社。180日後の売却益に賭けるなら、財布の奥底ではなく手前のポケットから。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "7,890万円", "運用期間": "180日"} -->
2026/08/12
みらファン第47号(愛知県岡崎市)
【Rating: B】 B 利回り6.1%・運用3ヶ月の短期設計だが、足元は借地権という砂上の楼閣。鑑定なし・NOI非開示のまま1.6億円を信じろと言われても、出口は再組成という名の先送りに頼る構造。劣後10%は築4年の店舗を守る最低限の盾にすぎない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1%", "募集額": "1.4億円", "運用期間": "3ヶ月"} -->
2026/08/12
みらファン第48号(愛知県名古屋市)
【Rating: B】 B 利回り5.5%×6ヶ月、劣後比率20%のバッファ構造は悪くない。だがその足元を見れば、鑑定なし・LTV38.8%・築27年RCという三拍子。サブリースの賃料固定も免責条項という抜け穴が潜む。大須観音徒歩2分の好立地が霞むほど、出口の視界は不透明。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "1.0億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/08/11
みんなの年金185号ファンド
【Rating: B】 B 利回り8%の甘い果実、しかし中身は築30〜42年の区分マンション10戸の寄せ集め。賃料・NOI非開示で配当原資は霧の中、鑑定評価なしの7,300万円は事業者の言い値。劣後10.5%は薄氷のバッファ——146件の償還実績が唯一の錨だが、透明性の欠如が足を引っ張る。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8%", "募集額": "6,530万円", "運用期間": "12ヵ月"} -->
2026/08/10
らくたま46号（神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス）
【Rating: B】 B 神楽坂の1室1.91億円、鑑定なし・NOI非開示という"ブラックボックス"に6.1%の利回りが灯る。劣後14.1%は物件価格15%下落まで優先出資を守る構造だが、売却益が出なければ配当ゼロ。事業者の「平均58日売却」実績を信じるか、出口なき迷路と見るか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "1.9億円", "運用期間": "361日"} -->
2026/08/08
SMART FUND139号（愛知県岡崎市北岡崎駅、津島市津島駅）
【Rating: B】 B 利回り6.0%の看板を掲げるが、足元の土地は「借り物」。8,400万円のうち地べたは一般定期借地権、出口で売り抜ける常套手段が使えない。劣後10.0%＝840万円のクッションはキャップレート1%上昇で吹き飛ぶ計算。命綱はマスターリース先ブルーボックスの信用力一本、ただし財務開示なし。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "8,400万円", "運用期間": "304日"} -->
