2026/06/23
第5期 DOTOWN沖縄北谷町（ID：182）
【Rating: B】 B 鑑定2.09億円に対し取得価格1.98億円、5.5%のディスカウントは悪くない。だが利回り非開示・NOI非開示・劣後比率不明という「三重の霧」が視界を塞ぐ。LTV0%の堅い足場はあるものの、6ヶ月で何を刈り取るのか見えない。透明性の低さが投資判断を阻む典型例。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5%", "募集額": "1.8億円", "運用期間": "6か月"} -->
2026/06/23
「AI勝率一番180」45号（愛知県豊田市越戸駅C棟＜第1期＞）
【Rating: B】 B 利回り5.5%、劣後10.1%という数字だけ見れば悪くない。だが鑑定なし・NOI非開示・グループ内MLという三重のベールが価格の妥当性を霧の中に隠す。351件の実績は頼もしいが、自己資本比率9.1%の薄氷を渡る財務構造。第2期売却が想定どおり進めばの話。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "9,020万円", "運用期間": "180日"} -->
2026/06/23
No.43 熊本県八代郡 系統用蓄電池用地ファンド
【Rating: C】 C 利回り18%の甘い果実、しかし足元は劣後比率1.0%という紙一枚の綱渡り。5.19億円の根拠は鑑定なし・NOI開示なし・売却価格非開示の三重苦。「出口確定」を謳うも、その契約書は投資家の目に触れない闇の中。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "18.0％", "募集額": "5.1億円", "運用期間": "10.0ヶ月"} -->
2026/06/23
No.42 墨田区向島5丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り14%の蜜に群がれば、待つのは劣後比率1.0%という紙一重の綱渡り。物件価格が1%揺れるだけで107万円のバッファは蒸発し、投資家が全損を引き受ける構造。鑑定なし・売却先未定・8ヶ月で出口という楽観シナリオ頼み。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "8.0ヶ月"} -->
2026/06/18
FUNDROP 40号「東京都北区」賃料保証×再組成
【Rating: B】 B 利回り5.5%×7ヶ月、劣後比率27.3%という数字の裏側に潜むのは「鑑定なし5,500万円」という価格の霧。築35年木造の実力は土地値3,000万円台の可能性も。短期運用が出口リスクを圧縮するが、マスターリース頼みの配当構造は四葉地所の信用力次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "5,500万円", "運用期間": "7 ヶ月"} -->
2026/06/18
Branche千代田ファンド2
【Rating: B】 B 利回り3.5%は控えめだが、劣後比率20%+鑑定評価額対比5%ディスカウントが約25%の価格下落まで優先出資をガードする構造。ただし親会社マスターリースという「身内で回す」仕組みが透明性を曇らせ、NOI年間471万円の配当原資は堅実ながら派手さに欠ける。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3.5%", "募集額": "0万円", "運用期間": "9ヶ月"} -->
2026/06/18
「AI勝率一番180」44号（岐阜県多治見市平和町＜第1期＞）
【Rating: B】 B 利回り5.5%の180日勝負、だが第1期単独の出口は存在しない。配当原資は第2期ファンド組成か事業者の懐次第。鑑定なし9,500万円・NOI非開示・自己資本比率9.1%の三重苦を、劣後10%のバッファで受け止められるか。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "9,500万円", "運用期間": "180日"} -->
2026/06/18
No.40 練馬区豊玉北1丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り13%の甘い蜜の正体は、劣後1%という「ほぼ丸腰」の危うさ。鑑定なし・NOI非開示・親会社取引の三重苦に、4ヶ月で権利調整完了という綱渡り。1%でも売却価格が狂えば即座に元本割れ、高利回りの裏側は情報の空白地帯。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "13.0％", "募集額": "4.7億円", "運用期間": "4.0ヶ月"} -->
2026/06/18
No.41 墨田区横川1丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り14%の看板の下に潜むのは、劣後比率1.0%という紙一枚の防波堤。物件価格が1%でも下振れすれば優先出資者の元本が即座に毀損する、鑑定評価なし・親会社取引・8ヶ月完売前提の危うい三段跳び。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "14.0％", "募集額": "7,425万円", "運用期間": "8.0ヶ月"} -->
2026/06/18
利回り不動産87号ファンド（赤坂7丁目区分マンション 第2回）
【Rating: B】 B 利回り7.0%の中身はインカム1.0%＋売却益6.0%という綱渡り。築56年・耐震未達の区分を2.65億円で売り抜ける前提だが、前回ファンドで売却できず再ファンド化した経緯が透ける。劣後15.1%でも、キャップレート+0.5%で劣後バッファは吹き飛ぶ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "2.6億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/06/11
みらファン第42号(香川県坂出市)
【Rating: B】 B 劣後比率37.3%の鉄壁と利回り5.2%の安定感。だが3.12億円の価格根拠は「鑑定なし」で霧の中。デベロップ1社依存＋定期借地権という二重の鎖が、6ヶ月後の出口を再組成へと誘導する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.2%", "募集額": "2.0億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/06/10
「AI勝率一番180」43号（岐阜県岐阜市柳津町ABC＜第1期＞）
【Rating: B】 B 利回り5.5%の半年勝負。ただし建物完成までの"つなぎ"に過ぎず、本当の出口は第2期以降。劣後10.1%は標準装備だが、鑑定なし6,860万円の価格は事業者の言い値。NOI非開示で収益の裏側は霧の中。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "6,860万円", "運用期間": "180日"} -->
