2026/06/18
利回り不動産87号ファンド（赤坂7丁目区分マンション 第2回）
【Rating: B】 B 利回り7.0%の中身はインカム1.0%＋売却益6.0%という綱渡り。築56年・耐震未達の区分を2.65億円で売り抜ける前提だが、前回ファンドで売却できず再ファンド化した経緯が透ける。劣後15.1%でも、キャップレート+0.5%で劣後バッファは吹き飛ぶ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "2.6億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/06/11
みらファン第42号(香川県坂出市)
【Rating: B】 B 劣後比率37.3%の鉄壁と利回り5.2%の安定感。だが3.12億円の価格根拠は「鑑定なし」で霧の中。デベロップ1社依存＋定期借地権という二重の鎖が、6ヶ月後の出口を再組成へと誘導する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.2%", "募集額": "2.0億円", "運用期間": "6ヶ月"} -->
2026/06/10
「AI勝率一番180」43号（岐阜県岐阜市柳津町ABC＜第1期＞）
【Rating: B】 B 利回り5.5%の半年勝負。ただし建物完成までの"つなぎ"に過ぎず、本当の出口は第2期以降。劣後10.1%は標準装備だが、鑑定なし6,860万円の価格は事業者の言い値。NOI非開示で収益の裏側は霧の中。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "6,860万円", "運用期間": "180日"} -->
2026/06/09
利回りくん短期運用ファンドVol.24 アンサンブル大井（ID：181）
【Rating: C】 C 利回り非開示、劣後比率不明、NOI算出不能——投資判断に必要な三大要素がすべて欠落。鑑定評価額2,880万円に対し6.7%ディスカウントの取得価格は光明だが、肝心の収益性が闇の中では勝負のしようがない。東証上場121件償還実績も、この情報空白は埋められない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "3.5%", "募集額": "2,554万円", "運用期間": "6か月"} -->
2026/06/09
No.39 港区高輪1丁目ファンド
【Rating: C】 C 利回り15%の輝きの裏側に、劣後比率1%という紙一重の防御壁。鑑定評価なし・親会社からの取得・NOIゼロの三拍子揃った6.35億円の更地は、6ヶ月で9%上昇しなければ絵に描いた餅に終わる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "15.0％", "募集額": "6.3億円", "運用期間": "6.0ヶ月"} -->
2026/05/11
SMART FUND125号（愛知県愛西市C棟＜第2期＞）
【Rating: B】 B 利回り6.0%を支えるのは月額36.4万円のマスターリース賃料という細い命綱。鑑定評価なしで7,000万円の妥当性は闇の中、劣後比率10.0%では出口のキャップレート7.0%超で元本毀損のカウントダウンが始まる。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "6,300万円", "運用期間": "365日"} -->
2026/05/03
SMART FUND124号（埼玉県越谷市大道Ⅱ【2期】）
【Rating: B】 B 築3年の若さと利回り6.0%の数字に目を奪われるな。鑑定評価なし・借地権・劣後10%という三層の不透明性が、1億3千万円の取得価格を霧の中に包む。賃料保証で下支えされたインカム配当の裏で、出口は借地権物件の流動性という細い綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "1.3億円", "運用期間": "365日"} -->
2026/04/29
みらファン第39号(愛知県瀬戸市)
【Rating: B】 B 劣後20%の防壁に守られた底地インカムだが、鑑定なしで8,600万円は更地価格の上限値。NOI非開示・自社物件売却という二重の霧の中、利回り5.5%とセブンイレブンの看板だけが頼り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5%", "募集額": "6,880万円", "運用期間": "7ヶ月"} -->
2026/04/29
利回り不動産85号ファンド（青森県ヘルスケア施設3 第2回）
【Rating: B】 B 利回り9.5%に引き上げても売れなかった青森の老人ホーム、劣後10%で受け止めるのは新規投資家。界壁工事完了でも鑑定なし3.98億円の妥当性は闇の中、12ヶ月で買い手が現れる保証はどこにもない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "9.5%", "募集額": "3.6億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->
2026/04/25
らくたま41号（ザ・ヨコハマタワーズタワーイースト）
【Rating: B】 B 利回り6.1%×劣後23%の数字は悪くないが、鑑定なしで1.07億円の値付けは事業者の言い値。再開発ストーリーは運用6ヶ月では絵に描いた餅、出口は自社買戻し頼み。区分マンションの流動性に賭けるギャンブル性あり。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.1％", "募集額": "8,239万円", "運用期間": "184日"} -->
2026/04/23
「AI勝率一番180」39号（愛知県豊田市越戸駅B棟＜第1期＞）
【Rating: B】 B 利回り5.5%の180日間は、実は建物を建てる期間。劣後比率10.1%で竣工リスクを支える綱渡り設計に、第2期ファンドへの「強制スイッチング」という出口なき橋が待つ。建築費10%超過で劣後バッファは蒸発する。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "9,020万円", "運用期間": "180日"} -->
2026/04/19
「AI勝率一番180」38号（愛知県碧南市宮町A棟＜第1期＞）
【Rating: B】 B 新築木造の甘美な響きと利回り5.5%の裏で、鑑定なし7,530万円は「事業者の言い値」を信じる賭け。劣後10.1%では価格7%下落で優先出資に直撃、NOI非開示でマスターリース1社頼みの綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.5％", "募集額": "6,770万円", "運用期間": "180日"} -->
