不動産クラファンを、 プロの目で解剖する

【Rating: B】 B 鑑定1,620百万円に対し取得価格1,340百万円と17.3%の乖離。甘く見えるが、劣後比率・NOI・利回りすべて非開示の三重苦。クリアル自身が前所有者という関連当事者取引の霧の中、数字なき配当原資を信じるかは自己責任。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.3%", "募集額": "11.2億円", "運用期間": "24ヶ月"} -->

【Rating: B】 更地から建てる開発型ファンド、利回り4.5%の裏側は完成リスクと売却依存。劣後比率20.4%は標準的だが、建築費10%上振れで利益は消し飛ぶ。鑑定なし・NOI非開示の霧の中、頼れるのは上場事業者の償還20件・元本割れゼロという実績のみ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.8%", "募集額": "5,390万円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->

【Rating: B】 劣後30.1%の防波堤は心強いが、築27〜34年の8戸を束ねた「寄せ集め弁当」の中身は霧の中。鑑定なし・NOI非開示で4,650万円の値札の妥当性は検証不能、事業者の誠実さに全託する構造。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.5%", "募集額": "3,250万円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->

【Rating: B】 劣後30.1%の厚い鎧を纏いながら、鑑定なし・NOI非開示という目隠しで戦場に立つファンド。土浦市の区分2戸3,350万円、9ヶ月で売り抜ける前提は地方市場では綱渡り。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.5%", "募集額": "2,340万円", "運用期間": "約9ヶ月"} -->

【Rating: B】 劣後30%・借入ゼロの鉄壁バンカーに守られた利回り4.5%だが、鑑定評価なしで8,400万円の値札を貼ったのは事業者自身。NOI非開示・市街化調整区域という霧の中、信じるべきは香陵住販の看板か、それとも自己資金2,520万円を劣後に突っ込んだ覚悟か。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.5%", "募集額": "5,880万円", "運用期間": "約12ヶ月"} -->

【Rating: B】 稼働率66.6%の物件を満室前提で評価する危うさと、劣後比率30.2%の防壁。鑑定評価なしの4,730万円は事業者の「自己査定」、現状稼働が続けば売却価格は3,150万円まで沈み劣後バッファを突き破る。城壁は厚いが、中の兵糧が足りない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "4.5%", "募集額": "3,300万円", "運用期間": "12ヶ月"} -->